Modificaciones en materia de locación de inmuebles. Ley 27.551

Con fecha 30 de junio de este año se publicó en el Boletín Oficial la Ley 27.551, que introduce una modificación al Código Civil y Comercial de la Nación (CCC) en materia de locación de inmuebles estableciendo así nuevos puntos a tener en cuenta en el marco de las negociaciones entre inquilinos y propietarios.
A continuación se hacen saber cuáles han sido dichas modificaciones:

- Domicilio especial: Las partes podrán elegir un domicilio especial a los fines del ejercicio de derechos y obligaciones derivadas de un contrato, pudiendo el mismo ser un domicilio electrónico.

- En relación a la locación habitacional, se mantiene la imposibilidad de exigir al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, como así también la imposibilidad de requerir el pago del valor llave o equivalente . Sin embargo, el art. modifica lo relativo al depósito de garantía, disponiendo que el mismo no podrá superar el importe equivalente al primer mes de alquiler, debiendo ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
Tampoco podrá requerírsele al Locatario, la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

- El Plazo mínimo legal del contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, será de 3 años, salvo aquellos casos previstos en el art. 1199 CCC (Excepciones al plazo mínimo legal).

- El nuevo art. 1201 prevé la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido en cabeza del locador, quien tendrá la obligación de reparar el deterioro en la calidad o defecto de la cosa convenida, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
Asimismo, prevé que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente , el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Sin embargo, si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación.

- Se incorpora el  art. 1.204 bis que regula la compensación de los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, los cuales podrán ser compensados por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador.

- El nuevo art. 1.209 prevé específicamente que el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

- El nuevo art. 1221 realiza algunas aclaraciones en cuanto a las causales de resolución anticipada del contrato disponiendo en el inc. a) que la decisión del locatario debe ser notificada al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
Asimismo, agrega que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, transcurridos al menos 6 meses de contrato,    no  corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

- Se agrega el art. 1221 bis sobre Renovación del contrato.

- Se modifica parcialmente la redacción del art. 1222  relativa a la intimación de pago y desalojo de viviendas.

- En relación a la intervención de corredores, el nuevo art. 1351 agrega que “en las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.”

- Se agrega el  Titulo II relativa a la regulación complementaria en materia de locaciones que dispone que:
i) En caso de las garantías de las locaciones habitacionales, el/los locatario/s debe/n proponer al locador   al menos dos de las siguientes opciones: a. Título de propiedad inmueble; b. Aval bancario; c. Seguro de caución; d. Garantía de fianza o fiador solidario; o e. Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
ii) Monto de la garantía: no podrá superar el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación , salvo que se trate del supuesto de garantía personal del locatario, en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 veces.
iii)  Ajustes: Establece que los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley de Convertibilidad nro. 23.928 y sus modificatorias.
El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales .
Dichos ajustes se efectuarán utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
iv) Prevé la posibilidad de consignar el monto del canon locativo en caso que el locador se niegue a cobrarlo, en los términos allí dispuestos.
v) Los contratos de Locación deben ser declarados por el Locador ante la AFIP mediante un régimen de facilidades para la registración que dicho organismo disponga.

- Se incorpora también el  Titulo III que crea un Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
El Organismo rector será el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la   Secretaría de Vivienda.
Entre dichas medidas se prevén tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género y personas adultas mayores; promover la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas; diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda; promover en conjunto con la ANSES, la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo, como así también a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad; promover la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble; generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario; entre otros.

- Finalmente, la ley prevé en su Titulo IV, los Métodos alternativos de resolución de conflictos, disponiendo el fomento del desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa, y estableciendo también que la aplicación del procedimiento de mediación prejudicial será optativa para el reclamante, sin posibilidad de cuestionamiento alguno por parte del requerido.